Begroting 2019

Paragraaf Vastgoed

Paragraaf Vastgoed

Inleiding

In de afgelopen jaren is er veel geïnvesteerd in het inzichtelijk maken en op orde brengen van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. In de eerste helft van 2018 is de notitie “Uitvoeringsbeleid en spelregels vastgoedbeheer gemeente Best” door het college vastgesteld en ter kennisname aan de raad aangeboden. Een van de besluiten betrof het opnemen van een paragraaf Vastgoed in de programmabegroting.
De paragraaf Vastgoed is nog in ontwikkeling en is daarom vooralsnog beschrijvend van aard.

Deze paragraaf heeft tot doel inzicht te geven in de gemeentelijke vastgoedportefeuille, waaronder de financiële kaders. Raming en verantwoording van het gemeentelijk vastgoed vonden tot nu toe plaats binnen de verschillende programma's in de begroting. Hierdoor was er geen totaal inzicht via de P&C cyclus. Met behulp van een deze paragraaf wordt dit overzicht wel verschaft.

De gemeente bezit veel en divers vastgoed. Deze paragraaf gaat over het bebouwd vastgoed (panden). Het onbebouwd vastgoed (gronden in eigendom van de gemeente) wordt buiten beschouwing gelaten.

Ambities

De gemeentelijke vastgoedportefeuille is ingedeeld in een aantal categorieën; beleidsondersteunend vastgoed, vastgoed voor onderwijshuisvesting, eigen huisvesting, procesondersteunend vastgoed en commercieel en overig vastgoed. De ambitie van de gemeente is het optimaal inzetten van de gemeentelijke vastgoedportefeuille voor het uitvoeren van het gemeentelijk beleid. Het ontwikkelen en in bezit hebben van vastgoed is geen doel op zich, maar ondersteunend aan de bestuurlijk vastgestelde beleidskaders en doelstellingen. Dit betekent dat de gemeentelijke kernportefeuille bestaat uit het beleidsondersteunend vastgoed en het vastgoed voor eigen huisvesting.

De gemeente stimuleert het multifunctioneel gebruik van bestaand gemeentelijk vastgoed. Daarnaast wordt ingezet op het spreiden van functies en activiteiten van het gemeentelijk vastgoed. Ook wordt voor de huisvesting van maatschappelijke activiteiten de samenwerking met andere partijen gezocht. Naast het maatschappelijk vastgoed van de gemeente hebben ook andere partijen maatschappelijk vastgoed in eigendom. Door het maatschappelijk vastgoed van alle partijen in beeld te brengen wordt vraag en aanbod van maatschappelijk vastgoed beter op elkaar afgestemd.

In het kader van de duurzaamheidsopgave worden voor alle panden een quick-scan uitgevoerd, waarbij wordt nagegaan welke duurzaamheidsmaatregelen mogelijk zijn en wat daarvan de impact is op zowel duurzaamheid als financieel vlak. Dit vertaalt zich naar aanpassingen in het meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Duurzaamheid wordt hierdoor geïntegreerd in het MJOP wat daarna een DMJOP is.

In 2019 worden de kosten en opbrengsten per vastgoedobject verder in beeld gebracht. Aan de hand van de spelregels uit de notitie “Uitvoeringsbeleid en spelregels vastgoedbeheer gemeente Best” wordt een besluit genomen over de toekomst van het gemeentelijk vastgoed. Welk gemeentelijk vastgoed behoort tot de kernportefeuille en welk gemeentelijk vastgoed kan worden afgestoten.

Ontwikkeling vastgoedportefeuille

De gemeente bezit per 1 januari 2018 in totaal 67 vastgoedobjecten (panden).
Het gemeentelijk vastgoed is onderverdeeld in een aantal categorieën:

  • Beleidsondersteunend vastgoed
  • Vastgoed voor onderwijshuisvesting, kindcentra en multifunctionele accommodaties (MFA’s)
  • Vastgoed voor eigen huisvesting
  • Procesondersteunend of strategisch vastgoed
  • Commercieel en overig vastgoed

Dit is uitgedrukt in een percentage van het totale aantal panden en in onderstaand cirkeldiagram weergegeven.

Zoals eerder aangegeven bestaat de gemeentelijke kernportefeuille uit de panden die onder de categorie “Beleidsondersteunend” En “Eigen huisvesting” vallen. Dit betekent dat de gemeente de panden die onder de andere categorieën vallen in principe niet in haar bezit hoeft te hebben. Vanaf 2019 wordt in beeld gebracht welke vervolgacties hiervoor zullen worden opgestart (wel of niet afstoten, op welke wijze afstoten, consequenties gemeentelijke begroting).

In onderstaande tabel is het aantal panden per categorie weergegeven, de Bruto Vloeroppervlakte (BVO), de boekwaarde per 1-1-2019 en de WOZ waarde per 1-1-2018 (waardepeildatum 1-1-2017)

Vastgoedobject

Beleidsonder-steunend

Onderwijs en MFA’s

Eigen Huis-vesting

Procesonder-steunend

Commercieel en overig vastgoed

Totaal

Type

sporthal,molen, jongeren-centrum, brandweer-kazerne zorgloket, etc.

basisscholenMFA’s en voortgezet onderwijs

gemeente-huis en werf

woningen

parkeer-garage, buurthuis, kinder-opvang en leegstaande panden

Aantal vastgoed-objecten

21

13

2

2

29

67

BVO

17.456

35.812

9.875

240

13.251

76.634

Boekwaarde

12.438.822

13.035.106

2.088.564

83.293

5.158.419

32.804.204

WOZ-waarde

14.769.000

27.376.000

7.370.000

742.000

10.199.850

60.456.850

Verhuur en vastgoedexploitatie

Het gemeentelijk vastgoed wordt aan verschillende partijen verhuurd. Dit varieert van een maatschappelijke organisatie tot aan een commerciële partij. In 2012 is bepaald dat aan de gebruikers van het gemeentelijk vastgoed marktconforme huurprijzen in rekening wordt gebracht. Een marktconforme huur is uitgangspunt bij courant vastgoed. Het merendeel van het gemeentelijk vastgoed is incourant. Voor dit gemeentelijk vastgoed wordt een kostprijsdekkende huur berekend.

Afspraken met huurders worden vastgelegd in een standaard huurovereenkomst (gebaseerd op het ROZ model).

Vanaf programmabegroting 2020 worden de kosten en opbrengsten van het gemeentelijk vastgoed (exploitatie) inzichtelijk gemaakt. De exploitatie is een hulpmiddel om te bepalen hoe we met het gemeentelijk vastgoed omgaan (afstoten, bezetting optimaliseren, verbouwen of herontwikkelen).

Omgaan met leegstand

Leegstand kan tijdelijk of structureel zijn. Een aantal gemeentelijke panden staan tijdelijk leeg, in afwachting van een (andere) invulling. Wanneer het pand niet langer wordt ingezet om de gemeentelijke doelstellingen te ondersteunen kan het pand worden afgestoten.  Om vandalisme en verpaupering te voorkomen worden de leegstaande panden tijdelijk in gebruik gegeven bij een Leegstandbeheerder. In de spelregels is opgenomen dat leegstand in beginsel maar 2 jaar mag voortduren.

De totale leegstand in 2018 bedroeg 8% (5 panden, waarvan 1 gedeeltelijk leeg stond). 4 van de 5 panden stonden leeg in verband met een herontwikkelingsopgave (waaronder de huisvesting van statushouders).

Ontwikkelingen en mutaties in de gemeentelijke vastgoedportefeuille

    • De realisatie van nieuwbouw van IKC Platijn in Dijstraten staat gepland in 2019/2020.
    • In 2019 gaan we de dienstverleningsvisie verder vertalen naar een (huisvesting)concept voor een integrale toegang.Dit kan mogelijk gevolgen hebben voor de indeling, gebruik, huisvesting en de infrastructuur van  het gemeentehuis en van Bestwijzer.